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土地市场供应不足，继而影响一手住宅销售和二手交易市场。2016年以来，珠三角重点城市二级市场均处“供不应求”状态，商品住宅库存持续下降，珠三角重点城市住宅可售货量不足是普遍现象。由于中心城区土地资源极度紧张，三个城市的一手成交均以“外围郊区”为绝对主力。从2017年合富研究院监测的市场成交数据看，广州、深圳、珠海“中心城区”一手成交占比分别只有7%、19%、32%。当前，广州、深圳、珠海三个核心城市已全部进入“存量房时代”。三个城市“一手：二手”占比分别为“46：54”、“29：71”、“47：53”。
产业与交通：促进区域市场价值的最关键因素
影响区域市场价值的因素多种多样，包括公共配套、自然资源、产业发展、交通连接、土地供应、市场供求、客户构成、正府调控等各个方面。而如果从更为宏观的角度入手，对不同区域的市场价值进行横向比较，则很容易发现“产业”与“交通”是影响区域市场价值的最关键因素。
珠三角城市以“世界工厂”闻名，普遍产业规模庞大，但不同区域由于产业类型及发展阶段差异，产业效能不尽相同。从粤港澳大湾区城市不同区域产业效能对比，不难看出：城市内部第三产业，尤其是金融、商贸、现代服务业水平更高、或高新产业规模效应更强的区域，其产业效能显著高于城市其它区域。
从交通方面看，粤港澳大湾区各城普遍路网完善，轨道交通及跨海桥梁是未来发展重点。珠三角城市现有地铁通达的区域，广州、深圳两大都会城市地铁网络覆盖最为完善，佛山、东莞亦有部分区域实现地铁连通。2018年内，广州的地铁网络将快速延伸至增城、花都、从化三个远郊区域。桥梁方面，港珠澳大桥是近年最为重大的跨区域桥梁工程，于2017年底实现贯通，伴随相关工程逐步落实，珠海市场于近年快速发展。
通过与现状区域市场价格比对，不难发现产业与交通两大因素对区域价值的影响：产业发展水平高、交通覆盖完善的区域，其市场价值高于其他区域；同一交通辐射圈层内产业水平更高的区域，其市场价值亦相对更高。
价值机遇：产业转型和交通一体化加速推进
珠三角城市历来对社会投资的吸聚能力强，广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山6个重点城市2016年投资密度在6000万元/平方公里以上。而近10年肇庆、江门、惠州投资增长规模超过400%。
粤港澳大湾区是“一带一路”倡议最重要的关键节点之一，珠三角“世界工厂”之名响誉全球。但从现状水平看，珠三角九市与国际发达城市（包括香港、澳门）相较，在经济效能（人均/地均GDP）、生产服务能力（第三产业/生产性服务业占比）等方面仍有相当差距，这些差距是未来城市经济发展的主要空间所在。
目前，粤港澳大湾区的产业升级转型正在快速推进。承接“中国制造2025”“新一代智能发展规划”“人民币国际化”等系列国家正策利好，智能化、通信技术、专用设备是主攻方向。核心城市广州、深圳、珠海除第二产业外，正持续加强金融、商贸及航运服务集聚功能，其他各城产业发展则彼此各有侧重。
珠三角城市虽然实力强大，但以往普遍各自发展，从现实角度看，区域经济尚未真正融合。粤港澳大湾区整体能力发挥，需要以“产业协同”及“城市分工”为基础，预计这两个方面是未来正府主力推导的方向。包括对城市交通、配套资源、产业分工等各方面的“能力整合”措施有望快速启动。 6/7 首页 上一页 4 5 6 7 下一页 尾页 |
